臨夏州關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施辦法
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）精神，按照《甘肅省人民政府辦公廳關于印發(fā)加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見的通知》（甘政辦發(fā)〔2021〕106號）要求，切實保障城鎮(zhèn)新市民、青年人等群體的住房困難問題，加快完善住房保障體系，規(guī)范保障性租賃住房建設管理工作，結(jié)合全州實際，制定本辦法。
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，以解決新市民、青年人等群體的住房困難問題為出發(fā)點和落腳點，多渠道增加保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，持續(xù)提升住房保障水平，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動實現(xiàn)全體人民“住有所居”，為加快建設幸福美好新臨夏提供有力支撐。
二、基本原則
（一）政府引導，市場運作。保障性租賃住房，是指政府給予政策支持，引導多方主體投資，多渠道供給，限定面積，限定租金，面向新市民、青年人等群體的保障性住房。所有保障性租賃住房項目在取得保障性租賃住房項目認定書后，方可納入保障性租賃住房規(guī)范管理，享受保障性租賃住房相關支持政策。嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。各縣（市）房屋主管部門要按照企業(yè)化運營，市場化運作，制定具體的運營辦法。
（二）按需定建，充分挖潛。各縣（市）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）要根據(jù)轄區(qū)內(nèi)新市民、青年群體增長的趨勢和住房需求，科學制定年度建設計劃，做到應保盡保。?
（三）明確產(chǎn)權(quán)，鼓勵投資。堅持“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”原則,鼓勵各種主體投資建設，投資者權(quán)益可以依法轉(zhuǎn)讓，租金收取、維修及管理費用由投資人負責。可以采取新建、改建等方式籌集保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。
（四）只租不售，加強監(jiān)管。保障性租賃住房只能用于出租，不得出售，要接受州政府部門和各縣（市）政府部門的統(tǒng)一監(jiān)管。政府投資的保障性租賃住房租金全額上繳各縣（市）財政，實行“收支兩條線”，專項用于保障性租賃住房。其他方式建設的保障性租賃住房，租金收取由投資人或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責，自收自支。
三、保障對象
保障性租賃住房主要面向城鎮(zhèn)無房常住人口，解決青年人、新市民、企事業(yè)單位職工等群體階段性住房困難問題，原則上不設戶籍、收入線門檻。
四、房源籌集
各縣（市）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）要充分聽取各類主體的意見，切實摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求和品質(zhì)狀況，從實際出發(fā)，采取新建、改建、改造、盤活、發(fā)放租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給，科學確定“十四五”保障性租賃住房籌集目標和政策措施，制定年度籌集計劃，并向社會公布。
（一）多方房源籌集。充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業(yè)服務設施。探索搭建信息交流平臺，及時發(fā)布可用于建設保障性租賃住房的存量土地和存量房屋信息，促進土地使用人、房屋產(chǎn)權(quán)人與其他市場主體對接，引導多方參與。支按專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設和運營管理保障性租賃住房。
（二）控制戶型面積。建筑面積不超過70平方米為主的小戶型、低租金的保障性租賃住房。
（三）確保租賃屬性。保障性租賃住房按照新批準用途辦理不動產(chǎn)登記，注記為保障性租賃住房，不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。
（四）合理確定租金。保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。
（五）確保住房品質(zhì)。保障性租賃住房建設應積極推廣應用先進、適用、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，按照綠色建筑標準推動節(jié)能、省地、節(jié)水、節(jié)材及環(huán)境保護工作，提高住宅建設的整體水平。強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管，督促項目建設單位落實工程質(zhì)量首要責任，勘察、設計、施工、監(jiān)理單位落實工程質(zhì)量主體責任。保障性租賃住房的建設應符合《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）要求。水、電、氣、暖、路、信等城市基礎設施要配套完善、功能齊全，滿足生活需求。保障性租賃住房應當提供簡約、環(huán)保的基本裝修，具備入住條件。
五、支持政策
（一）落實土地支持政策。
1.企事業(yè)單位利用依法取得使用權(quán)的土地建設保障性租賃住房。經(jīng)縣(市)政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許企事業(yè)單位利用依法取得使用權(quán)的土地建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地使用價款，原采取劃撥方式供應的土地可以繼續(xù)保留劃撥方式。允許土地使用權(quán)人采取自建、與其他市場主體合作建設運營的方式發(fā)展保障性租賃住房。
2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自有用地建設宿舍型保障性租賃住房。經(jīng)縣(市)政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總面積的比例上限由7%提高到15%，提高的部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設宿舍型保障性租賃住房。
3.利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。經(jīng)縣(市)政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許將閑置和低效的非居住存量房屋（包括商業(yè)辦公、倉儲、科研教育等用房及旅館、廠房）改建為保障性租賃住房；改建前應對房屋安全性能進行鑒定，保證滿足安全使用的要求；非居住存量房屋改建并用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地使用價款。土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑，不得改建為集中式租賃住房。
4.利用新增建設用地建設保障性租賃住房。各縣(市)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）應按照職住平衡的原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，編制年度住宅用地供應計劃時，對保障性租賃住房用地應優(yōu)先安排、指標單列，做到應保盡保。建設用地應安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊和城市建設重點片區(qū)等區(qū)域，促進產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將租賃價格、調(diào)整方式作為前置條件，允許分期收取出讓價款。
5.利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房。在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎上，經(jīng)縣(市)政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會同意，可探索利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設用地建設保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。
（二）落實金融、財稅等支持政策
1.落實信貸支持政策。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。完善與保障性租賃住房相適應的貸款統(tǒng)計，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。
2.落實債券支持政策。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。支持保險資金按照市場化原則參與租賃住房建設。支持保障性租賃住房建設、改造、運營企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)投資信托資金（REITs）融資。
3.切實降低稅費負擔。對企事業(yè)單位、社會團體及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)出租住房的，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。符合條件的住房租賃企業(yè)向個人出租住房,按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用規(guī)定的簡易計稅方法并進行預繳的,減按1.5%預征率預繳增值稅。對于利用非居住存量土地、非居住存量房屋（含商業(yè)辦公用房、工業(yè)廠房改造后出租用于租住的房屋）建設的保障性租賃住房，在取得保障性租賃住房項目認定書之后，比照上述政策執(zhí)行。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。
(三)落實項目支持政策
1.優(yōu)化審批服務。優(yōu)化“互聯(lián)網(wǎng)+工程審批”服務模式,設置企業(yè)自助報建專區(qū),推行工程建設項目“網(wǎng)上預約、網(wǎng)上申報、容缺受理、自助打印”。實行建筑工程并聯(lián)驗收網(wǎng)上申報、網(wǎng)上分件辦件、網(wǎng)上發(fā)放并聯(lián)驗收意見,各相關部門驗收合格證明文件作為并聯(lián)驗收意見附件一并發(fā)放。
2.落實資金支持政策。積極爭取中央、省級對我州符合規(guī)定的保障性租賃住房建設項目予以支持，州級財政統(tǒng)籌現(xiàn)有專項予以一定支持。各縣（市）、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）應提前做好項目謀劃儲備，編制項目實施清單，加快項目前期工作，指導實施主體積極籌措項目資金,落實項目建設條件,確保項目按期完工。
3.執(zhí)行民用水電氣暖價格。利用非居住存量土地、非居住存量房屋新建、改建保障性租賃住房，在取得項目認定書之后，用水、用電、用氣、用暖價格按照民用住宅標準執(zhí)行。
4.完善配套設施建設。全面優(yōu)化水、電、氣、熱、通訊等市政公用服務報裝接入流程。在項目策劃生成階段,由水、電、氣、熱、通訊等市政公用服務單位提出市政管線接駁點位和周邊管線情況。在工程規(guī)劃許可階段,提前開展市政公用基礎設施報裝服務,由市政公用服務機構(gòu)提前介入,提供指導服務,同步開展設計、方案答復等前期工作,并按照建設單位需求完成相關設施建設,竣工驗收后直接辦理接入。
六、項目認定
州政府成立保障性租賃住房工作領導小組，領導小組辦公室設在州住建局（以下簡稱州領導小組辦公室），負責發(fā)放保障性租賃住房項目認定書（以下簡稱項目認定書）。
項目認定書的內(nèi)容：包括項目名稱、項目地址、建設單位、運營單位、土地性質(zhì)和來源（集體經(jīng)營建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應國有建設用地、存量閑置房屋等）、項目規(guī)模、建設方式（新建、配建、改建、改造等）、戶型情況、租金要求等；?
項目認定書的發(fā)放流程：有建設需求的單位和各類主體向州領導小組辦公室提交申請表及資料，州領導小組辦公室及時召開會議，會同相關單位進行審查，審查通過后直接出具保障性租賃住房項目認定書。
項目認定書的主要用途：建設運營單位可憑借項目認定書辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，享受稅收等相關優(yōu)惠政策，執(zhí)行民用水電氣價格，獲得金融支持。
七、保障措施
（一）加強組織領導。州政府成立保障性租賃住房工作領導小組，由州政府分管副州長任組長，州政府分管秘書長、州住建局局長任副組長，州住建、發(fā)改、財政、自然資源、稅務、金融辦、人民銀行臨夏中心支行為成員單位，負責全州保障性租賃住房工作組織協(xié)調(diào)，監(jiān)督指導縣（市）政府落實主體責任，制定具體實施方案，落實年度建設計劃，統(tǒng)籌推進保障性租賃住房項目建設和運管理；督促協(xié)調(diào)各相關部門和單位落實配套政策；組織對各縣（市）保障性租賃住房項目的建設方案進行聯(lián)合審查，并出具保障性租賃住房項目認定書，對各縣（市）發(fā)展保障性租賃住房情況進行監(jiān)督檢查，實施監(jiān)測評價。各縣（市）政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）要比照成立由主要領導牽頭的保障性租賃住房工作領導小組。
（二）強化部門協(xié)作。州住房和城鄉(xiāng)建設局負責牽頭保障性租賃住房相關工作。研究制定和研究保障性租賃住房政策規(guī)定，組織編制年度建設計劃。組織對保障性租賃住房項目進行聯(lián)合審查，受領導小組委托，為各縣（市）保障性租賃住房項目出具項目認定書。州自然資源局負責對建設方案中土地性質(zhì)、規(guī)劃內(nèi)容等方面進行審核并出具意見。為保障性租賃住房辦理用地、規(guī)劃等手續(xù)；負責梳理全州土地閑置情況。落實土地支持政策，對保障性租賃住房用地應保盡保，加強用地監(jiān)管。州財政局負責會同州住房和城鄉(xiāng)建設局積極申請上級專項資金，并按程序撥付，以及績效組織管理工作。負責對國有資產(chǎn)及收益監(jiān)管。州稅務局對持有保障性租賃住房認定書、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，落實住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)息政策。州發(fā)展和改革委員會負責對水電氣價格等情況進行審核并出具意見。負責中央預算內(nèi)投資計劃申報、投資管理；落實民用水電氣價格政策；指導專項債券和企業(yè)債項目申報工作。州金融辦負責加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行金融支持政策的監(jiān)督檢查，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)切實落實相關金融知識政策，強化貸后管理。人民銀行臨夏中心支行負責引導銀行業(yè)金融機構(gòu)貫徹落實好金融支持政策，加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。臨夏銀保監(jiān)局負責加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行金融支持政策的監(jiān)督檢查,督促銀行業(yè)金融機構(gòu)切實落實相關金融支持政策,強化貸后監(jiān)管;細化債券支持政策,支持銀行業(yè)金融機構(gòu)和企業(yè)發(fā)行各類債券。
（三）落實主體責任。各縣（市）人民政府、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責任，要突出民生屬性，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展和都市圈、城鎮(zhèn)帶建設，按需發(fā)展保障性租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場，提高城鎮(zhèn)人口吸納能力，發(fā)揮城鎮(zhèn)聚集效應，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。制定發(fā)展保障性租賃裝實施方案，包括籌集目標、政策措施、準入退出、運營管理等，報州住房和城鄉(xiāng)建設局備案。
（四）加強監(jiān)督管理。保障性租賃住房納入保障性安居工程管理。各縣（市）要建立健全住房租賃管理服務平臺，將保障性租賃住房房源和承租人的相關信息納入平臺統(tǒng)一管理。加強對企業(yè)事業(yè)單位和社會資本投資建設運營的保障性租賃住房工程質(zhì)量安全監(jiān)管，加強租賃管理，確保保障性租賃住房符合小戶型、低租金、面向符合保障條件的無房新市民、青年人和企事業(yè)單位員工供應的要求。將符合規(guī)定的項目納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不享受保障性租貫住房的支持政策。規(guī)范資產(chǎn)管理并加強資金監(jiān)管，堅決防止保障性租賃住房上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策。
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